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潘石屹动作完整! 中国房地产品牌的桌子上没有SOHO中国

一旦完成资产销售公司的销售,这次潘石屹张欣这对商人夫妇退出中国房地产的动向就更加彻底了

3月10日,黑石集团与SOHO中国( 00410.HK )就后者的私有化进行了谈判,报道说交易价值为40亿美元。

资本市场反应最快,当天SOHO中国的紧凑短路线快速上升37.58%,每股4.1港元,市场价格达到213.18亿港元后引发停滞。 第二天,SOHO中国在公告中间接承认了这一潜在交易,“公司正在研究与海外金融投资者谈判,推进战略的可能性。”

近年来,SOHO中国已经频繁出售项目。 从上海的外滩“地王”,到SOHO海伦广场和静安广场,再到凌空SOHO,潘石屹、张欣夫妇近年约300亿元。

如果这次私有化成功的话,SOHO中国这个上市平台就不存在了。

潘石屹出生于甘肃天水,自称“土鳗”,但也是房地产圈以外的受欢迎者。 他创立了商业地产“散装模式”,在北京和上海两个地方建造了独特、争议很大的办公大楼,他还独占了各类排行榜,获得了富有企业、知名的媒体流行者、微博大v等标签,没有一时的风景。

脱掉这些光环,反过来看最近的SOHO中国“只是不买”的商业逻辑,大致上来说“计划长期的幕展”是不正确的。

如果可以的话,潘石屹想建地板做生意,但是由于保守的判断失误,SOHO中国在大道上和土地和市场的红利擦肩而过。

潘石屹、张欣和他们的SOHO中国,被打上了中国房地产发展轨迹的深刻烙印,他们是黄金时代的流浪者,也是白银时代的踏脚石,这次他们还成了谢幕者。

制作散装模型

农民潘石屹赶上华尔街海归张欣,两人共同创业SOHO中国,给后者以鲜明的个人色彩。

潘石屹说:“海归,土鳖是《纽约客》上写的张欣和我”。

作为夫妻合作伙伴,现在56岁的潘石屹和54岁的张欣通过各自的优势、分工合作,使SOHO中国成为具有家具特色和争议的商业地产公司。

张欣的个人经验融入了SOHO的中国基因,SOHO的许多大胆建筑和资本运营离不开她的推动力。

1995年,潘石屹和张欣创立了SOHO中国,开发了SOHO现代城市、建外SOHO、长城山脚公社等建筑。

与其他a级办公楼中规则中的形式不同,张欣引进时尚前沿的建筑师,善于将SOHO中国办公楼包装成独特形式的网红建筑。 这种做法在商业上取得了很大的成功,为后期销售奠定了基础。

人人不喜欢SOHO中国办公楼,演员宋丹丹丹炮击潘石屹。 “你后悔建造了那么丑陋的廉价大楼毁了北京的景色吗? ’我说。

张欣凭借其资本运营能力,以SOHO中国“中国领先的商业地产商”的名义,于2007年在香港上市,融资19.7亿美元,创造了当时亚洲商业地产公司最大的公开招募记录。

潘石屹是一个好玩的概念,是一个熟悉营销的房地产经纪人。 他善于消费自己,曾在北京大望路散发传单,把自己的笑容印在SOHO尚都的招牌上,像巴菲特一样把自己的午餐作为商业资源,和点了亿的客人吃过饭。

在分散销售模式中,SOHO中国将办公楼分割成小面积的办公空间分散销售给个人和公司。 潘石屹成功地向自己的客户发掘了西北地区的煤炭业主和江浙民间业主。

据当时的媒体报道,2006年外国SOHO在太原开始了。 据SOHO中国报道,近两年来,山西客户购买SOHO项目的金额占SOHO中国总销售额的40%。

2008年世界金融危机来临,北京商社的销售额下降了50%,而SOHO中国预售收入增幅达到了约90%。 三里屯SOHO逆市涨价8次。 2010年,银河SOHO销量达到146亿人,成为单体项目的全国销售冠军。

这个时期潘石屹风光最多。 2012年,SOHO中国的收益为153亿,纯利润约为105.85亿。 同年,万科收入首次突破千亿元,达到1031.2亿元,净利润125.5亿元,当年万科销售额1412.3亿元,是世界第一。

SOHO我国当时的营销体系采用高佣金和严格的末席淘汰制度,最终效果良好。 他的办公大楼在大卖的同时,创造了许多年薪百万的房地产销售,改变了许多人的命运。

金融危机年,SOHO王牌销售人员当年销售额达到15.6亿元,税后收入达到400万元。

一家企业的命运取决于创业者的性格。

张欣主导的网红建筑,在业内人士看来,只有它的手表,运营水平不能和北京上海许多a级办公大楼相比。 这也是他们耕种租赁市场后,因租金收益率低埋伏了下来。

精明的潘石屹主导着SOHO中国,多次以低价进行生意,从中获益良多。 他最好的朋友任志强也说“潘石屹卖东西很厉害,是天生的二道商人”。 但是,他的性格太保守了,错过了很多机会。

2011年,SOHO中国重组销售队伍,第二年潘石屹宣布解散销售结束,改为自制机构。

据业内人士评价,潘石屹转售防脱落机构的战略并不错,特别是2017年京沪两地制定严格的生意政策后,更加准确。

但是,一旦实行政策规制,这家公司仍面临着双重困境。

首先是SOHO中国资产结构和收益渠道单一、自制的模式,利润迅速下降——公司多年财务报告显示,SOHO中国在销售资产套期保值前提下,2014年至2018年纯利润不稳定,下降明显,分别为40.8亿元、5.38亿元、9.1亿元和40.8亿元

此外,近几年中国办公楼租金收益率进入高速公路,SOHO中国的水平仍远低于同行。

潘石屹曾经说过,美国办公楼租金收益率接近4%,纽约达到5%~6%。 在北京这样的城市,SOHO中国的租金收益率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%。

据SOHO中国2019年半年报报道,北京、上海有8项核心资产,分别为北京前门大街项目,望京SOHO,光华路SOHOⅱ,银河/朝阳门SOHO,上海的SOHO复兴广场,外滩SOHO,SOHO天山广场,古北soho。 这8个项目上半年给SOHO中国带来了约7.44亿元的租金收入。

第一太平戴维斯华北区研究部负责人、助手李希望传达接口新闻,2011年至2018年为北京办公楼市场“黄金时代”,总租金水平进入发展迅速的车道,2008年至今,达到364.9元/月/平方米,倍增甚至

为什么潘石屹的租金收益率很低?

李先生近5年来,办公楼产品竞争激化,开发人员进一步加强其资产产品力,其优势集中在项目硬件和软件水平、物业管理水平、高新技术应用等三个方面。

许多行业相关人士认为,SOHO中国办公大楼是凹版,但在内部结构、自身招商、管理水平等方面却无法与北京上海a级办公大楼相比。 近年来,SOHO中国老板的投诉也很多,投资损失,房地产管理混乱等。

由于不动产投资回报率不可预期,潘石屹又回到了生意老本行。 他坚持商业原则,认为“商业决不变的规则,低时进货,高时出货”。

最近两年的一系列资产处置活动也和他多次设立的FLAG不同。

潘石屹说,SOHO中国的8个核心资产项目永远不会出售。 他在去年中期的业绩会议上说,SOHO中国将回到土地市场,瞄准一线城市的核心区划。 但是,所有的事情都违背了愿望。

“也许不是不愿意,不能玩了。 ”一位业内人士总结说,他们的退场免不了潘石屹张欣在中国房地产市场的失利。

2012年是中国房地产的前列,但楼宇规模并没有减少,而且总是刷新了最高纪录。 2013年潘石屹取得最后一块土地后,国内资产购买动作停滞不前。

2006年潘石屹以“15.2亿元”的投标价格错过了北京摩根中心项目。 他自我反省道:“保守主义的思想和过去3年的当地方针的错误,使公司到现在为止没有可以开发的地方了。”

2009年,潘石屹将其定义为泡年。 当时,被称为方兴地产的中央企业金茂以高价获得了北京广凉门地王项目,潘石屹嗤之以鼻,地价上涨的是这些有资力的开发商,“谁犯的错误,谁来惩罚这个市场。 ” “

虽然持续不断地转移,但事实证明潘石屹在房地产市场上的悲观错过了北京广凉门地王项目,还错过了下一块土地和市场红利。

虽然持续不断地转移,但事实证明潘石屹在房地产市场上的悲观错过了北京广凉门地王项目,还错过了下一块土地和市场红利。

海外投资不断

与出售资产同样受到关注的是潘石屹和张欣通过家庭信托投资海外资产的动向。

据公开资料整理,从2011年开始,潘石屹和张欣夫妇通过家庭信托投资了大量海外资产。

2011年,他们的家庭信托投资于纽约曼哈顿时报广场旁边的香港事务局长途巴士站办公楼项目,花费了约5~7亿美元。 2012年,又投资6亿美元收购曼哈顿公园大道广场股票49%。

2013年初,张欣与巴西Safra家族合作以14亿美元收购了美国通用汽车大厦40%的股份。 这次交易使张欣成为单一中国投资者在美国最大的房地产投资之一。

潘石屹和张欣的家庭信托拥有SOHO中国33.24亿股,比例达到63.9309%。 潘石屹是信托的实益所有者,张欣是信托的受益人。

但是,2005年11月潘石屹已经控制的SOHO中国股票全部转让给了张欣,他们两人所持有的SOHO中国股票的收益权也转让给了张欣名义。

近两年,潘石屹张欣在国外动作也十分密集。

天眼调查显示,2019年12月至2020年1月中旬,潘石屹在一个月内注册了7家公司,公司股东均为海外注册公司,注册资本在150万元至2亿元之间。

潘石屹的长子潘瑞是子承父业,在英国成立了Estates房地产公司(欧房集团),投资了很多大型房地产项目。

潘石屹、张欣的另外两个儿子还在国外上学。 次子面包去年进了耶鲁大学,儿子露西今年进了哈佛大学。 耶鲁大学和哈佛大学是SOHO中国基金会选择的捐赠学校。

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